Giấy Tờ Mua Bán Đất Chưa Có Sổ Đỏ, Thủ Tục Mua Bán Nhà Đất Chưa Có Sổ Đỏ
Xin hỏi theo quy định của pháp luật thì trường hợp đất chưa có sổ đỏ có bán được không? - Thanh Lâm (Ninh Thuận)
Điều kiện mua bán đất đai mới nhất
"Mua bán đất đai" là thuật ngữ được sử dụng trên thực tế nhằm chỉ hoạt động "Chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất" giữa những người sử dụng đất theo quy định của pháp luật về đất đai.
Bạn đang xem: Giấy tờ mua bán đất chưa có sổ đỏ
Theo đó, căn cứ quy định tại Điều 188 Luật Đất đai 2013 thì việc chuyển nhượng quyền sử quyền sử dụng đất chỉ được thực hiện khi đáp ứng đủ các điều kiện sau đây:
(1) Có Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ), trừ trường hợp quy định tại Khoản 3 Điều 186 Luật Đất đai 2013 và trường hợp nhận thừa kế quy định tại khoản 1 Điều 168 Luật Đất đai 2013;
(2) Đất không có tranh chấp;
(3) Quyền sử dụng đất không bị kê biên để bảo đảm thi hành án;
(4) Trong thời hạn sử dụng đất.
Ngoài các điều kiện nêu trên, người sử dụng đất khi thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất còn phải có đủ điều kiện theo quy định tại các điều 191, 192, 193 và 194 Luật Đất đai 2013.
Việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất phải đăng ký tại cơ quan đăng ký đất đai và có hiệu lực kể từ thời điểm đăng ký vào sổ địa chính.
Đất chưa có sổ đỏ có bán được không? (Hình từ internet)
Đất chưa có sổ đỏ có bán được không?
Căn cứ quy định nêu trên thì có thể thấy đất phải có "Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất" là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất được thực hiện các quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất.
Do đó, nếu đất chưa có Giấy chứng nhận theo quy định của pháp luật thì không thể thực hiện việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất và hoàn tất các thủ tục của việc chuyển nhượng.
Các trường hợp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Căn cứ Điều 191 Luật Đất đai 2013 thì người sử dụng đất thuộc một trong các trường hợp sau đây thì không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất:
- Tổ chức, hộ gia đình, cá nhân, cộng đồng dân cư, cơ sở tôn giáo, người Việt Nam định cư ở nước ngoài, doanh nghiệp có vốn đầu tư nước ngoài không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất đối với trường hợp mà pháp luật không cho phép chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
- Tổ chức kinh tế không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa, đất rừng phòng hộ, đất rừng đặc dụng của hộ gia đình, cá nhân, trừ trường hợp được chuyển mục đích sử dụng đất theo quy hoạch, kế hoạch sử dụng đất đã được cơ quan nhà nước có thẩm quyền phê duyệt.
- Hộ gia đình, cá nhân không trực tiếp sản xuất nông nghiệp không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất trồng lúa.
- Hộ gia đình, cá nhân không được nhận chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ, trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng, nếu không sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ, rừng đặc dụng đó.
Trường hợp hộ gia đình, cá nhân chuyển nhượng quyền sử dụng đất có điều kiện
- Hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống xen kẽ trong phân khu bảo vệ nghiêm ngặt, phân khu phục hồi sinh thái thuộc rừng đặc dụng nhưng chưa có điều kiện chuyển ra khỏi phân khu đó thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất rừng kết hợp sản xuất nông nghiệp, lâm nghiệp, nuôi trồng thủy sản cho hộ gia đình, cá nhân sinh sống trong phân khu đó.
- Hộ gia đình, cá nhân được Nhà nước giao đất ở, đất sản xuất nông nghiệp trong khu vực rừng phòng hộ thì chỉ được chuyển nhượng quyền sử dụng đất ở, đất sản xuất nông nghiệp cho hộ gia đình, cá nhân đang sinh sống trong khu vực rừng phòng hộ đó.
- Hộ gia đình, cá nhân là dân tộc thiểu số sử dụng đất do Nhà nước giao đất theo chính sách hỗ trợ của Nhà nước thì được chuyển nhượng quyền sử dụng đất sau 10 năm, kể từ ngày có quyết định giao đất theo quy định của Chính phủ.
Vì bị hấp dẫn bởi giá cả và khát khao muốn có mảnh đất, căn nhà của riêng mình, nhiều người đã không ngần ngại dốc túi để mua một mảnh đất không có Sổ đỏ. Thực tế thì có rất nhiều rủi ro có thể xảy ra khi mua đất không có sổ đỏ. Vậy rốt cuộc là đất không có Sổ đỏ được phép bán không?
1. Điều kiện để chuyển nhượng quyền sử dụng đất
Theo Khoản 1 Điều 188 Luật Đất đai 2013 người sử dụng đất được quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất khi có các điều kiện:
Theo quy định nêu trên, Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất (sổ đỏ) là một trong những điều kiện bắt buộc để người sử dụng đất thực hiện quyền chuyển nhượng quyền sử dụng đất của mình.
2. Các trường hợp không có sổ đỏ vẫn thực hiện được việc mua bán
Người nhận thừa kế tài sản là quyền sử dụng đất nhưng là người nước ngoài hoặc người Việt Nam định cư ở nước ngoài không thuộc đối tượng mua nhà ở gắn liền với quyền sử dụng đất thì không được cấp Sổ đỏ nhưng được quyền bán cho người khác.
Trường hợp chuyển đổi quyền sử dụng đất nông nghiệp thì người sử dụng đất được quyền bán đất sau khi có quyết định giao đất, cho thuê đất;
Trường hợp nhận thừa kế quyền sử dụng đất thì người sử dụng đất được thực hiện quyền bán khi có điều kiện để cấp Sổ đỏ (chưa cần có Sổ).
Tìm hiểu dự án căn hộ chung cư Astral City có pháp lý rõ ràng, minh bạch
3. Thủ tục mua bán nhà đất không có Sổ đỏ
Trong trường hợp hai bên vẫn quyết định mua bán đất không có Sổ đỏ thì thủ tục mua bán cụ thể gồm các bước:
-Bên bán đất xin các đơn vị có thẩm quyền cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất với diện tích đất cần bán đã thống nhất với bên mua.
-Hai bên tiến hành soạn thảo hợp đồng mua bán nhà đất không có sổ đỏ để chuyển nhượng quyền sử dụng đất theo quy định pháp luật.
Xem thêm: Thủ tục mua bán giấy tờ xe máy cần giấy tờ gì? có bắt buộc không?
-Sau ký hợp đồng xong xuôi, bên bán tiến hành xin cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất và thực hiện thủ tục sang tên sổ đỏ về sau theo quy định pháp luật.
Lưu ý: mọi thủ tục giấy tờ khác, các khoản tiền thuế (tiền sử dụng đất và tiên lệ phí trước bạ) hai bên mua và bán phải đóng đầy đủ theo quy định pháp luật như mua bán nhà đất có sổ đỏ.
Trong trường hợp bên mua chưa được cấp Sổ đỏ thì bên bán không được thu quá 95% giá trị hơp đồng. Số tiền còn lại sẽ được bên mua thanh toán khi được cơ quan Nhà nước có thẩm quyền cấp Sổ đỏ.
4. Mua bán đất không có sổ đỏ bị phạt tới 40 triệu đồng
Đây là một số trong những quy định mới tại Nghị định 91/2019/NĐ-CP về xử phạt vi phạm hành chính lĩnh vực đất đai, thay thế Nghị định 102/2014.
Theo khoản 3 Điều 18 Nghị định 91/2019, chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, thế chấp bằng quyền sử dụng đất khi không đủ điều kiện bị phạt tiền với mức như sau:
Hành vi vi phạm | Nông thôn | Đô thị |
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ một trong các điều kiện. | Từ 03 - 05 triệu đồng | Từ 05 - 10 triệu đồng |
Chuyển nhượng, tặng cho, cho thuê, cho thuê lại, góp vốn bằng quyền sử dụng đất không đủ từ hai điều kiện trở lên. | Từ 05 - 10 triệu đồng | Từ 10 - 20 triệu đồng |
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 40 triệu đồng). |
Không sang tên Sổ đỏ bị phạt tới 20 triệu đồng
Sang tên Sổ đỏ theo là cách thường gọi của người dân để chỉ thủ tục đăng ký biến động khi chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất.
Khoản 4 Điều 95 Luật Đất đai 2013 quy định: Người sử dụng đất, chủ sở hữu tài sản gắn liền với đất thực hiện các quyền chuyển nhượng, tặng cho quyền sử dụng đất, tài sản gắn liền với đất phải đăng ký biến động trong thời hạn 30 ngày kể từ ngày xảy ra biến động (thường sẽ là ngày hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho có hiệu lực).
Theo khoản 2, 3 Điều 17 Nghị định 91/2019, trường hợp không thực hiện đăng ký biến động đất đai theo quy định bị phạt tiền như sau:
Thời gian | Nông thôn | Đô thị |
Trong thời gian 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn | Phạt tiền từ 01 - 03 triệu đồng. | Mức xử phạt bằng 02 lần mức xử phạt đối với từng trường hợp tương ứng theo quy định với khu vực nông thôn. |
Quá thời hạn 24 tháng kể từ ngày quá thời hạn | Phạt tiền từ 02 - 05 triệu đồng. | |
Lưu ý: Mức phạt trên đây áp dụng đối với cá nhân, mức phạt đối với tổ chức bằng 02 lần mức phạt tiền đối với cá nhân (tối đa là 20 triệu đồng). |
5. Những rủi ro khi mua đất không có Sổ đỏ:
Đất chưa được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất mà điều kiện chuyển nhượng quyền sử dụng đất là phải được cấp giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Dưới góc độ pháp lý việc mua đất không có Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất sẽ có một số hạn chế, rủi ro như sau:
Ngoài ra khi giá nhà đất tăng cao, chủ cũ có thể kiện ra tòa yêu cầu hủy hợp đồng và trường hợp này người mua thường thua thiệt.
Để đảm bảo quyền lợi của mình, cũng như đảm bảo giao dịch hợp pháp, nên đợi sau khi chủ sử dụng hoàn thiện thủ tục được cấp Giấy chứng nhận quyền sở hữu đất hãy tiến hành các thủ tục mua bán, chuyển nhượng.
Như vậy, có thể khẳng định giao dịch mua bán đất không có Sổ đỏ thì không được coi là hợp pháp. Chính vì vậy nên các giao dịch này tiềm ẩn rất nhiều rủi ro mà không phải ai cũng biết trước được. Do đó, khi chọn mua nhà đất, cần chọn các sản phẩm có pháp lý rõ ràng để tránh những điều đáng tiếc xảy ra.
Home
Next Corporation - Chuyên cung cấp các sản phẩm bất động sản với pháp lý minh bạch rõ ràng tại Bình Dương. Liên hệ để được tư vấn:
