Đặt cọc bằng giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không

-
Giấy tờ mua bán, chuyển nhượng, tặng cho đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không

Câu hỏi: Năm 2014, tôi có mua của vợ chồng hàng xóm thửa đất 100m2 nhưng do tin tưởng, hai bên chỉ lập giấy hợp đồng mua bán đất viết tay và hai bên ký với nhau có người làm chứng. Tôi đã ở trên đất từ đó đến nay nhưng không đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất. Nay, tôi muốn đứng tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất nhưng khi sang trao đổi với vợ chồng người bán thì họ lại không đồng ý ký giấy tờ chuyển nhượng sang cho tôi. Tiền tôi đã thanh toán đầy đủ cho người bán từ năm 2014 rồi.

Bạn đang xem: Giấy tờ viết tay có giá trị pháp lý không

Vậy luật sư cho tôi hỏi, nếu hiện nay tôi chỉ có giấy tờ mua bán giấy viết tay như vậy thì tôi có làm được thủ tục sang tên trên giấy chứng nhận quyền sử dụng đất hay không? Tôi xin cảm ơn nhiều.

Trả lời:

Mua bán đất bằng giấy tờ viết tay không có công chứng có hiệu lực không?

Để thực hiện việc đăng ký biến động sang tên người mua trên Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất, các bên phải thực hiện việc lập Hợp đồng mua bán, chuyển nhượng có công chứng thì mới được coi là hợp pháp. Trên thực tế nhiều người mua bán, chuyển nhượng đất đai bằng giấy viết tay vì nhiều lý do như do tin tưởng, do tài sản tại thời điểm mua bán chưa có giấy chứng nhận, do không hiểu biết….Khi bên mua đã thực hiện xong các nghĩa vụ với bên bán nhưng bên bán không đồng ý tiếp tục bán hoặc không ký hợp đồng mua bán, chuyển nhượng thì đó là một khó khăn rất lớn đối với bên mua, ảnh hưởng trực tiếp đến quyền lợi của bên mua.

Tuy nhiên, theo quy định của pháp luật, giấy tờ mua bán, hợp đồng mua bán chuyển nhượng bằng giấy tờ viết tay không được công nhận và không có hiệu lực pháp lý do vi phạm về hình thức.

Để khắc phục tình trạng này, đảm bảo tính khách quan và tôn trọng thỏa thuận của các bên, pháp luật cũng đã quy định rất rõ trong Bộ luật dân sự, cụ thể trừ 02 trường hợp sau đây căn cứ tại Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định:

Giao dịch dân sự vi phạm quy định điều kiện có hiệu lực về hình thức thì vô hiệu, trừ trường hợp sau đây:

– Giao dịch dân sự đã được xác lập theo quy định phải bằng văn bản nhưng văn bản không đúng quy định của luật mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó;

– Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.

Như vậy, nếu bạn đã thực hiện ít nhất 2/3 nghĩa vụ trong giao dịch thì bạn có quyền khởi kiện ra Tòa án có thẩm quyền để công nhận hiệu lực của giao dịch đó.

Xem thêm: Chứng Từ Sử Dụng Của Tài Khoản 632, Hệ Thống Tài Khoản

Trên đây là tư vấn của Luật Hải An, tuy nhiên để bảo đảm trong việc giải quyết vụ việc được hiệu quả, bạn có thể liên hệ luật sư để được hỗ trợ trực tiếp.

—————————————————

CÔNG TY LUẬT TNHH HẢI AN

Địa chỉ văn phòng: Tầng 3, số 69 phố Nguyễn Thị Định, phường Trung Hòa, quận Cầu Giấy, thành phố Hà Nội

Thực tế, vì nhiều lý do mà hiện nay vẫn còn rất nhiều trường hợp người dân thỏa thuận chuyển nhượng, mua bán nhà đất bằng giấy viết tay. Vậy việc giao kết hợp đồng như vậy có giá trị pháp lý không? Cùng Luật Hùng Phúc tìm hiểu qua bài viết dưới đây.

*

1. Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay là gì?

Pháp luật Việt Nam không có định nghĩa cụ thể nào về việc giao kết hợp đồng chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay mà đây là cách gọi phổ biến của người dân chỉ việc chuyển nhượng quyền sử dụng đất hoặc quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất bằng giấy tờ không có công chứng hoặc chứng thực theo quy định của pháp luật.

Chuyển nhượng nhà đất theo hợp đồng viết tay hiểu theo quy định của pháp luật dân sự về hợp đồng mua bán nhà đó là hình thức mua bán giữa bên bán nhà và bên mua nhà thỏa thuận với nhau về hình thức mua bán, giá bán nhà đất. Sau khi hai bên thống nhất trên cơ sở tự nguyên thuận mua vừa bán, hai bên sẽ ký với nhau một hợp đồng mua bán. Hợp đồng, giao dịch chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay chỉ được thiết lập trên cơ sở thỏa thuận của hai bên mà không có sự công nhận từ phía nhà nước.

2. Chuyển nhượng nhà đất bằng giấy viết tay có giá trị pháp lý không?

Theo quy định tại khoản 54 Điều 2 Nghị định 01/2017/NĐ-CP sửa đổi bổ sung khoản 1 Điều 82 Nghị định 43/2014/NĐ-CP quy định thủ tục đăng ký, cấp Giấy chứng nhận đối với trường hợp đã chuyển quyền sử dụng đất nhưng chưa thực hiện thủ tục chuyển quyền như sau:

“Các trường hợp đang sử dụng đất sau đây mà chưa được cấp Giấy chứng nhận và không thuộc trường hợp quy định tại khoản 2 Điều này thì người đang sử dụng đất thực hiện thủ tục đăng ký đất đai, cấp Giấy chứng nhận quyền sử dụng đất, quyền sở hữu nhà ở và tài sản khác gắn liền với đất lần đầu theo quy định của Luật đất đai và quy định tại Nghị định này mà không phải làm thủ tục chuyển quyền sử dụng đất; cơ quan tiếp nhận hồ sơ không được yêu cầu người nhận chuyển quyền sử dụng đất nộp hợp đồng, văn bản chuyển quyền sử dụng đất theo quy định của pháp luật:

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 01 năm 2008;

– Sử dụng đất do nhận chuyển nhượng, nhận tặng cho quyền sử dụng đất từ ngày 01 tháng 01 năm 2008 đến trước ngày 01 tháng 7 năm 2014 mà có giấy tờ về quyền sử dụng đất quy định tại Điều 100 của Luật đất đai và Điều 18 của Nghị định này;

– Sử dụng đất do nhận thừa kế quyền sử dụng đất trước ngày 01 tháng 7 năm 2014.”

Theo quy định tại điểm a Khoản 3 Điều 167 Luật Đất đai thì hợp đồng chuyển nhượng, tặng cho, thế chấp, góp vốn bằng quyền sử dụng đất, quyền sử dụng đất và tài sản gắn liền với đất phải được công chứng hoặc chứng thực.

Tuy nhiên, tại Khoản 2 Điều 129 Bộ luật Dân sự 2015 quy định như sau:

“Giao dịch dân sự đã được xác lập bằng văn bản nhưng vi phạm quy định bắt buộc về công chứng, chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong giao dịch thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của giao dịch đó. Trong trường hợp này, các bên không phải thực hiện việc công chứng, chứng thực.”

Theo đó, hợp đồng chuyển nhượng quyền sử dụng đất (chỉ có đất), hợp đồng chuyển nhượng nhà đất không công chứng hoặc chứng thực mà một bên hoặc các bên đã thực hiện ít nhất hai phần ba nghĩa vụ trong hợp đồng thì theo yêu cầu của một bên hoặc các bên, Tòa án ra quyết định công nhận hiệu lực của hợp đồng đó.